Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind, überall da,  wo Menschen auf engem Raum zusammenleben, kommt es zu Meinungsverschiedenheiten und Konfliktsituationen , in denen jeder Beteiligte annimmt,  im Recht zu sein. Da aber das Mietrecht ständigen Veränderungen  unterliegt, sollten Sie besser die rechtssichere Beratung eines Rechtsanwalt, der auf dem Gebiet des  Miet- und Wohnungseigentumsrechts tätig ist, in Anspruch nehmen. Ich begleiten Sie in allen mietrechtlichen Belangen des Wohnraum- und des Gewerberaummietrechts sowie Wohnungseigentumsrechts.

 

Kündigung des Mietvertrages

Haben die Mietvertragsparteien  einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen, kann der Mieter den Vertrag ohne Angabe von Gründen kündigen, der Vermieter hingegen nicht. Er benötigt  einen gesetzlichen  Kündigungsgrund.

Im Bereich des sozialen Mietrechts und des Kündigungsschutzes für Wohnungsmieter gilt dabei grundsätzlich : Grundlose Kündigungen des Vermieters sind unzulässig. Eine Vermieterkündigung kommt nur in Betracht bei schwerwiegenden Verstößen des Mieters gegen den zu Grunde liegenden Vertrags, zum Beispiel bei Nichtzahlung der Miete oder wiederholt unpünktlichen Mietzahlungen. In diesen Fällen droht dem Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung.

Dem vertragstreuen Mieter kann der Vermieter nur ausnahmsweise kündigen, beispielsweise in den Fälle des sog. Eigenbedarfs.  Hat der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie den des “Eigenbedarf”, darf er dennoch nicht das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung kündigen, er muß die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten: 3 Monate bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren, 6 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren, 9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, darf der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht eigenmächtigt veranlassen, sondern muss gegen den gekündigten Mieter eine Räumungsklage erheben. Bei der Beendigung von Wohnraummietverträgen ist unabhängig von dem zu Grunde liegenden Streitwert das Amtsgericht sachlich zuständig. Vor den Amtsgericht herrscht kein Anwaltszwang, gleichwohl ist eine Vertretung durch einen Rechtsanwalt unbedingt zu empfehlen, um so die eigenen Interessen vor Gericht bestmöglich vertreten zu können.

Die Auswirkungen des Coronavirus auf Mietverträge

„Pacta sunt servanda“ – Verträge sind einzuhalten

Auch in Krisenzeiten gilt der allgemeine Rechtsgrundsatz „pacta sunt servanda“ unverändert fort – die geschlossenen Verträge müssen von den Vertragsparteien eingehalten werden. Die Vertragsparteien bleiben auch in Krisen wie der andauernden Corona-Krise zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet. Danach muss der Mieter weiterhin den Gebrauch an der Mietsache überlassen; der Mieter ist verpflichtet, im Gegenzug die geschuldete Miete an den Vermieter fortzuzahlen.

Das Corona-Virus als Mietmangel?

Sowohl der Mieter von Wohnraum als auch der gewerbliche Mieter sind berechtigt, die Miete zu mindern, wenn die Mietsache mangelbehaftet ist (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB).

Trotz der Corona – Krise kann der Mieter einer Wohnung diese auch weiterhin nutzen. Ob der Mieter wegen der generellen Auswirkungen der Krise auch weiterhin in der Lage ist, die vertraglich geschuldete Miete aufzubringen, ist für die Beantwortung der Frage nach einem möglichen Mietmangel unerheblich. Der Mieter muss somit unvermindert die Miete an seinen Vermieter zahlen. Er kann nur in Ausnahmefällen auf das Entgegenkommen seines Vermieters und dessen Bereitschaft hoffen, gegebenenfalls die Miete zu stunden und/oder für einen gewissen Zeitraum zu reduzieren. Einen Anspruch hierauf gibt es allerdings nicht.

Kein Mietmangel bei behördlich angeordneten Schließungen von Betriebsarten

Die Schließungen von Einzelhandelsgeschäften oder Gastronomiebetrieben führen im Ergebnis zwar dazu, dass der im Gewerbemietvertrag vorgesehene Zweck vorübergehend unmöglich wird; sie stellen jedoch keinen Mietmangel im oben genannten Sinne dar.

Gebietsabriegelungen und/oder Geschäftsschließungen beeinträchtigen zwar den Gebrauch der Mietsache, liegen jedoch außerhalb des Einflussbereiches des Vermieters und beeinträchtigen nicht unmittelbar die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen begründen nach der bisherigen Rechtsprechung nur dann einen Mietmangel, wenn sie tatsächlich auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen. Nicht als Mangel gelten Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben.

Bezieht sich die Schließung des Betriebes darauf, dass ein bestimmtes Objekt nicht mehr betrieben werden darf, kommt unter Umständen eine Mietminderung in Betracht. Anders verhält es sich allerdings, wenn sich die Anordnung/Betriebsschließung nicht auf einen einzelnen Betrieb, sondern ganze Betriebsarten, wie beispielsweise Einzelhandelsgeschäfte, Gastronomiebetriebe, Fitnessstudios etc. bezieht. Das Risiko der Betriebsart trägt grundsätzlich der Mieter. Dieser ist es damit auch im Falle einer Betriebsschließung nicht berechtigt, gegenüber seinem Vermieter die Miete zu mindern.

Gegen das Recht, die Miete zu mindern, spricht auch der Umstand, dass der Mieter der Gewerbeeinheit grundsätzlich auch nach der Schließung noch in der Lage ist, die Mietsache zu nutzen, beispielsweise zum Zwecke der Inventur, etwaiger Umbauten etc. Dass der Mieter durch diese Art der Nutzung letztlich nicht mehr in der Lage ist, seine Kosten zu decken ist einmal mehr für die Frage nach einem Mietmangel unerheblich.

Rechtliche Unmöglichkeit nach § 275 I BGB?

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Vermieter hat dabei die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Umfang der Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters richtet sich nach dem Vertragsinhalt und dem Vertragszweck.

Mittlerweile mehren sich die Stimmen der Kollegen, wonach Geschäftsschließungen aufgrund des Coronavirus eine rechtliche Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassungspflicht im Sinne von § 275 Abs. 1 BGB begründen. Wird dem Vermieter die Gebrauchsüberlassung zum vertraglich vorausgesetzten Zweck unmöglich, entfällt im Gegenzug die Pflicht des Mieters, die Miete zu entrichten; der Mieter wird leistungsfrei (§ 326 I BGB).

Diese Rechtsansicht teile ich nicht. Nach meiner Einschätzung liegt kein Fall der rechtlichen Unmöglichkeit vor, da der Vermieter auch weiterhin seine vertraglichen Pflichten, insbesondere die Pflicht zur Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erfüllen kann.

Das Corona Virus als Grund für eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in § 313 eine Störung der Geschäftsgrundlage vor. Haben die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages mit gewissen für den Abschluss des Vertrages relevanten Umständen nicht gerechnet, die zu einer gravierenden Veränderung der Geschäftsbeziehung führen, kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben eine rechtliche Korrektur erforderlich sein.

In besonderen, allerdings sehr eng begrenzten Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der „Störung der Geschäftsgrundlage“ gemäß § 313 Abs. 1 BGB zu verlangen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes trägt jedoch bei der Gewerberaummiete der Mieter das grundsätzliche Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Hierzu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne zu erzielen. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des Gewerbemieters. Danach fällt es in den alleinigen Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes in der gewählten Lage abzuschätzen (BGH, Urteil vom 17.3.2010, XII ZR 108 / 8).

Für die vorliegende Krise bedeutet dies, dass die bestimmungsgemäße Verwendung der Mietsache, beispielsweise die der zum Betrieb eines Restaurants angemieteten Räume in die Risikosphäre des Mieters fällt und dieser demnach keine Vertragsanpassung, beispielweise eine Herabsenkung der Miete verlangen kann.

Es kann aber zum jetzigen Zeitpunkt nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass die vorgenannten Grundsätze von den Gerichten angesichts der existenzbedrohenden Auswirkungen der Corona-Krise auf die Einzelhändler, Gastronomen und Dienstleister zum Vorteil dieser künftig aufgeweicht werden könnte. Eine solche Änderung der Rechtsprechung erscheint zum jetzigen Zeitpunkt m.E. eher unwahrscheinlich, kann aber selbstverständlich zum jetzigen Zeitpuinkt nicht ausgeschlossen werden.

Fazit :

Nach der jetzigen Rechtslage liegt das wirtschaftliche Risiko für den Fall einer behördlichen Anordnung zur Schließung eines Restaurants, Einzelhandelgeschäfts oder eines Sportstudios grundsätzlich beim Mieter. Eine Mietminderung scheidet derzeit ebenso aus wie eine Vertragsanpassung.

Mietzahlungen nicht eigenmächtig einstellen! Zahlungen ggfls. unter Vorbehalt leisten

In keinem Fall sollte der Mieter ohne Rücksprache mit dem Vermieter aufgrund seiner eingeschränkten finanziellen Möglichkeiten die Mietzahlungen einstellen. Dies könnte im schlimmsten Fall eine außerordentliche Kündigung des bestehenden Mietvertrages nach sich ziehen.

In begründeten Fällen sollte vielmehr das direkte Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden. Möglicherweise kommt der Vermieter dem Mieter aufgrund dessen unverschuldeter Notlage entgegen, beispielsweise durch Mietstundungen und/oder eine vorübergehende Herabsetzung der Miete.

Es bietet sich an, künftige (Gewerbe-) Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu überweisen, sodass nach einer gerichtlichen Klärung der vorstehenden Rechtsfragen die Möglichkeit besteht, die unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen ganz oder zum Teil von dem Vermieter zurückzufordern.

Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter!

Der Vermieter wird in diesem Zusammenhang ein Eigeninteresse daran haben, über das Ende der Krise hinaus, das Mietverhältnis mit seinem ansonsten zuverlässigen Mieter fortzusetzen. Es bedarf keiner hellseherischen Fähigkeiten schon jetzt zu prognostizieren, dass durch die gewaltigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise in den kommenden Monaten zahlreiche Insolvenzen folgen werden und dann zu einem Leerstand von Gewerbeimmobilien führen. Gerade bei Gewerbeimmobilien, die sich nicht in 1a Lagen befinden, wird der Vermieter gut beraten sein, alles Zumutbare dafür zu tun, den Fortbestand des Mietvertrages über die Corona-Krise hinaus zu sichern.

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